Pourquoi les programmes neufs séduisent de plus en plus les investisseurs

par ais-immobilier · 29 septembre 2025

Dans un contexte immobilier en constante évolution, les investisseurs se tournent de plus en plus vers les programmes neufs pour optimiser leurs placements. Cette tendance s’explique par les nombreux avantages que présente l’immobilier neuf par rapport à l’ancien, tant sur le plan financier que qualitatif. Analysons pourquoi ces logements neufs attirent davantage les investisseurs avisés.

Les avantages fiscaux et financiers des programmes neufs

Le secteur de l’immobilier neuf offre un cadre fiscal particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans un programme immobilier résidentiel. Cette stratégie permet non seulement de se constituer un patrimoine durable, mais aussi de bénéficier d’incitations financières significatives. Les frais de notaire considérablement réduits dans le neuf représentent un premier avantage non négligeable. En effet, ils s’élèvent généralement à 2-3% du prix d’acquisition, contre 7-8% pour un bien ancien, ce qui constitue une économie substantielle dès le départ.

Les dispositifs de défiscalisation accessibles aux investisseurs

Plusieurs mécanismes fiscaux rendent l’investissement dans le neuf particulièrement attractif. Le dispositif Pinel, bien que progressivement réduit, permet encore aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt significative en contrepartie d’un engagement de location. La location meublée non professionnelle (LMNP) offre également un cadre fiscal avantageux, permettant notamment l’amortissement du bien et des équipements. Certains programmes neufs peuvent également être éligibles à la TVA réduite sous conditions spécifiques, notamment dans les zones de rénovation urbaine. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), prévu pour être élargi en 2025, constitue une aide précieuse pour les primo-accédants, leur permettant de financer une partie de leur acquisition sans intérêts.

Les promoteurs comme Icade proposent régulièrement des offres exceptionnelles sur leurs programmes neufs, comme des réductions de prix ou des équipements offerts. Ces offres concernent aussi bien des appartements que des maisons, à l’image de cette maison 4 pièces à Saint-Hilaire-de-Riez proposée à 289 000 € après une réduction de 5 000 €.

Une rentabilité attractive sur le long terme

L’investissement dans le neuf présente une rentabilité particulièrement intéressante sur la durée. Les économies réalisées sur les charges et l’entretien contribuent significativement à cette rentabilité. Un logement neuf respectant les normes énergétiques actuelles, notamment la RE 2020, garantit une consommation énergétique minimale de 12 kWh/m²/an pour le chauffage, contre 50 kWh/m²/an avec l’ancienne norme RT 2012. Cette performance se traduit directement par des factures d’énergie réduites, un argument de poids face à l’augmentation constante des coûts énergétiques.

La forte demande locative pour les biens neufs, particulièrement dans les zones tendues comme les grandes villes ou les zones d’emploi dynamiques, assure également un taux d’occupation élevé et minimise les risques de vacance locative. Cette attractivité auprès des locataires permet souvent de fixer des loyers légèrement supérieurs à ceux pratiqués pour des biens anciens comparables, optimisant ainsi le rendement de l’investissement.

La qualité et la sécurité des investissements dans le neuf

Au-delà des avantages financiers, l’immobilier neuf offre une tranquillité d’esprit considérable aux investisseurs. La qualité de construction et les garanties associées limitent fortement les risques de déconvenues coûteuses.

Des normes de construction modernes et écologiques

Les programmes neufs respectent les normes de construction les plus récentes, garantissant une qualité supérieure et une durabilité accrue. La norme RE 2020, applicable aux nouvelles constructions, impose des standards élevés en matière d’isolation thermique et acoustique, de ventilation et d’utilisation d’énergies renouvelables. Ces exigences assurent un confort optimal aux occupants tout en limitant l’impact environnemental du bâtiment. Cette conformité représente un atout majeur face aux nouvelles réglementations qui interdisent progressivement la location des passoires énergétiques – les logements classés G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034.

Les matériaux utilisés dans les constructions neuves sont également sélectionnés pour leur durabilité et leur performance, assurant une meilleure résistance au temps et aux conditions climatiques. Les équipements installés, comme les systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude, bénéficient des dernières avancées technologiques, garantissant efficacité et économies d’énergie. Cette modernité répond aux attentes croissantes des locataires en matière de confort et de respect de l’environnement.

Une garantie contre les travaux imprévus et les mauvaises surprises

L’un des avantages majeurs de l’investissement dans le neuf réside dans les garanties légales dont bénéficie l’acquéreur. La garantie décennale couvre pendant dix ans les défauts compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La garantie biennale assure pendant deux ans le bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables. Enfin, la garantie de parfait achèvement oblige le constructeur à réparer tous les désordres signalés lors de la réception des travaux ou durant l’année qui suit.

Ces protections légales permettent d’éviter les coûts imprévus de rénovation qui grèvent souvent la rentabilité des investissements dans l’ancien. Pour rappel, les travaux de rénovation dans l’ancien peuvent représenter entre 250 et 750 € TTC/m² pour des interventions légères, et entre 2 000 et 4 000 € TTC/m² pour une rénovation complète. Ces montants considérables peuvent fortement impacter le retour sur investissement et sont totalement évités lors de l’acquisition d’un bien neuf. Cette sécurité financière constitue un argument de poids pour les investisseurs prudents qui souhaitent maîtriser précisément leur budget et optimiser leur rendement.